Wer eine Immobilie kaufen, verschenken oder vererben möchte, stößt früher oder später auf zwei Begriffe: Nießbrauch und Wohnrecht. Beide Rechte werden häufig genutzt, wenn Eltern ihr Haus bereits zu Lebzeiten an die nächste Generation übertragen wollen. Doch obwohl beide Regelungen auf den ersten Blick ähnlich wirken, unterscheiden sie sich erheblich – mit weitreichenden Folgen für Eigentümer, Käufer und die Personen, die das Recht erhalten. Areal4 Immobilien Inhaber Jens Ogorsolka erklärt den Unterschied:
Das Wohnrecht: Wohnen ja, Vermieten nein
Das Wohnrecht gibt einer Person das Recht, eine Immobilie oder Teile davon lebenslang zu bewohnen. Dieses Recht wird in der Regel im Grundbuch eingetragen und bleibt auch bestehen, wenn die Immobilie verkauft wird. Der entscheidende Punkt: Der Wohnrechtsinhaber darf die Räume selbst nutzen, sie aber normalerweise nicht vermieten oder wirtschaftlich verwerten.
Beispiel:
Eine Mutter überträgt ihr Haus auf ihren Sohn und lässt sich ein lebenslanges Wohnrecht eintragen. Sie darf weiterhin dort wohnen, kann die Immobilie aber nicht an Dritte vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Für Käufer bedeutet das: Die Immobilie kann zwar erworben werden, steht aber bis zum Erlöschen des Wohnrechts nicht vollständig zur Verfügung.
Der Nießbrauch: Das stärkere Recht
Deutlich weiter geht das Nießbrauchrecht. Der Nießbrauchnehmer darf die Immobilie nicht nur selbst bewohnen, sondern auch vermieten und sämtliche Erträge daraus beziehen. Juristisch spricht man davon, dass er die „Früchte“ der Immobilie ziehen darf. Der Eigentümer bleibt zwar Eigentümer, kann das Objekt aber oft weder selbst nutzen noch wirtschaftlich verwerten.
Beispiel:
Ein Vater überträgt ein Mehrfamilienhaus auf seine Tochter und behält sich den lebenslangen Nießbrauch vor. Die Tochter wird Eigentümerin, der Vater kassiert jedoch weiterhin sämtliche Mieteinnahmen und entscheidet über die Vermietung. Für viele Käufer ist das ein erheblicher Eingriff in die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie.
Warum sinkt der Immobilienwert?
Ein eingetragenes Nießbrauchrecht kann den Verkehrswert einer Immobilie deutlich reduzieren. Der Grund liegt auf der Hand: Wer ein Haus kauft, aber weder selbst einziehen noch Mieteinnahmen erzielen kann, erhält nur eingeschränkte Eigentümerrechte. Je jünger der Nießbrauchnehmer ist und je höher die potenziellen Erträge aus der Immobilie sind, desto stärker fällt die Wertminderung aus. Auch ein Wohnrecht mindert den Wert, allerdings meist weniger stark als ein umfassender Nießbrauch.
Was viele Eigentümer falsch verstehen
Ein häufiger Irrtum besteht darin, dass Nießbrauchnehmer oder Wohnrechtsinhaber glauben, ihnen gehöre die Immobilie faktisch weiterhin. Das ist nicht der Fall. Der Rechteinhaber wird niemals Eigentümer.
Das bedeutet:
- Er kann die Immobilie nicht verkaufen.
- Er kann sie nicht verschenken.
- Er kann keine grundlegenden baulichen Veränderungen eigenständig beschließen.
- Das Verfügungsrecht bleibt beim Eigentümer.
Wer beispielsweise einen Anbau errichten, das Grundstück teilen oder das Haus vollständig umbauen möchte, benötigt die Zustimmung des Eigentümers.
Pflichten mit Nießbrauch
Mit den umfangreichen Rechten gehen auch Pflichten einher. Der Nießbrauchnehmer muss die Immobilie ordnungsgemäß nutzen und erhalten. Laufende Kosten, kleinere Reparaturen und die Bewirtschaftung gehören häufig zu seinen Aufgaben. Größere Investitionen oder außergewöhnliche Instandsetzungen können dagegen je nach Vereinbarung beim Eigentümer liegen. Genau hier entstehen oft Streitigkeiten. Deshalb sollten die Verantwortlichkeiten bereits im Notarvertrag möglichst detailliert geregelt werden.
Fallstricke für Käufer
Wer eine Immobilie mit Nießbrauch oder Wohnrecht kaufen möchte, sollte besonders aufmerksam sein.
Typische Risiken:
1. Immobilie nicht sofort nutzbar
Viele Käufer planen den Eigenbedarf und stellen erst später fest, dass die Nutzung auf Jahre oder Jahrzehnte ausgeschlossen sein kann.
2. Finanzierung wird schwieriger
Banken bewerten Immobilien mit Nießbrauch oder Wohnrecht häufig vorsichtiger. Dadurch kann sich die Finanzierung erschweren.
3. Laufende Konflikte
Wenn Eigentümer und Rechteinhaber unterschiedliche Vorstellungen von Sanierungen, Modernisierungen oder der Nutzung haben, sind Konflikte oft vorprogrammiert.
4. Unterschätzte Laufzeit
Ein lebenslanges Recht endet nicht nach einigen Jahren, sondern grundsätzlich erst mit dem Tod des Berechtigten oder durch dessen ausdrückliche Zustimmung zur Löschung.
Fallstricke für Rechte-Inhaber
Auch die Berechtigten selbst sollten vorsichtig sein.
Nicht jede Vereinbarung reicht aus
Mündliche Absprachen bieten kaum Sicherheit. Entscheidend ist, was notariell vereinbart und im Grundbuch eingetragen wird.
Kostenregelungen klar festlegen
Wer zahlt Dach, Heizung oder Fassadensanierung? Fehlen klare Regelungen, drohen später teure Streitigkeiten.
Keine vorschnelle Löschung
Manche Berechtigte verzichten im Alter leichtfertig auf ihr Recht, um familiäre Konflikte zu vermeiden. Eine Löschung sollte immer erst nach rechtlicher Beratung erfolgen.
Wie werden Nießbrauch und Wohnrecht gelöscht?
Sowohl Wohnrecht als auch Nießbrauch werden in der Regel in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
Eine Löschung erfolgt meist nur in zwei Fällen:
- Der Berechtigte verstirbt.
- Der Berechtigte stimmt einer Löschung notariell beglaubigt zu.
Ohne diese Voraussetzungen bleibt das Recht grundsätzlich bestehen – auch bei einem Eigentümerwechsel.
Was ist die bessere Lösung?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Das Wohnrecht eignet sich häufig für Menschen, die lediglich weiterhin in ihrem Zuhause leben möchten. Der Nießbrauch bietet deutlich mehr Möglichkeiten, insbesondere wenn Mieteinnahmen gesichert werden sollen. Für Eigentümer und Erben bedeutet der Nießbrauch allerdings auch stärkere Einschränkungen und meist eine größere Wertminderung der Immobilie. Deshalb gilt: Vor jeder Übertragung, Schenkung oder jedem Immobilienkauf sollten die rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen genau geprüft werden. Was auf den ersten Blick wie eine einfache Absicherung wirkt, kann Jahrzehnte lang Auswirkungen auf Nutzung, Verkaufsmöglichkeiten und Vermögenswerte haben.
Kontakt:
Areal4 Immobilien Inhaber: Jens Ogorsolka
An der Triebe 73, 01468 Moritzburg/Boxdorf
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