Anzeige
Die neue Grundsteuer sorgt vielerorts für Diskussionen – und für teils deutlich höhere Belastungen bei Eigentümern. Doch es gibt Möglichkeiten, den angesetzten Wert und damit die Steuer zu senken: ein Immobilien-Gutachten von nach DIN 17024 zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen sowie örtlich zuständigen Gutachterausschuss. Allerdings funktioniert das nur unter klar definierten Bedingungen und innerhalb bestimmter Fristen.
Entscheidend ist zunächst der Zeitpunkt, zu dem der niedrigere sogenannte „gemeine Wert“ geltend gemacht wird. Dieser kann bereits im Feststellungsverfahren berücksichtigt werden. Das ist immer dann relevant, wenn der Grundsteuerwert erstmals festgelegt wird oder sich wesentliche Veränderungen an der Immobilie ergeben haben – etwa durch Umbauten, Schäden oder eine veränderte Nutzung. Eigentümer müssen in diesem Fall aktiv werden: Der niedrigere Wert muss direkt in der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts oder in einer Änderungsanzeige angegeben werden. Ein kurzer Hinweis im Freitext genügt jedoch nicht allein – das Finanzamt verlangt belastbare Nachweise, in der Regel in Form eines qualifizierten Gutachtens. Dabei muss der individuelle Wert des Grundstücks deutlich von dem nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes ermittelten Grundsteuerwert abweichen. Damit der niedrigere gemeine Wert für Zwecke der Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 berücksichtigt werden kann, muss der Grundsteuerwert diesen um mindestens 40 Prozent übersteigen.
Komplizierter wird es, wenn der Grundsteuerwert bereits festgesetzt wurde. Wurde gegen den Bescheid kein Einspruch innerhalb der gesetzlichen Frist eingelegt, ist eine direkte Korrektur meist ausgeschlossen. Dennoch bleibt eine Möglichkeit: Das Finanzamt kann den Fall im Rahmen einer sogenannten Fortschreibung prüfen. Diese erfolgt allerdings nicht sofort, sondern erst zum nächsten möglichen Stichtag. Zudem gilt eine wichtige Hürde: Zusätzlich zu der vorgenannten Grenze von 40 Prozent, ist eine Fortschreibung nur dann zulässig, wenn der nachgewiesene niedrigere gemeine Wert von dem festgestellten Grundsteuerwert des letzten Feststellungszeitpunktes um mehr als 15.000 EUR abweicht.
Eine weitere Option bietet das Einspruchsverfahren. Nach der Feststellung des Grundsteuerwerts – egal ob bei einer Hauptfeststellung, Nachfeststellung oder Wertfortschreibung – können Eigentümer Einspruch einlegen. Voraussetzung ist jedoch, dass dies fristgerecht geschieht. Innerhalb dieser Frist kann der niedrigere gemeine Wert mit entsprechenden Nachweisen, etwa durch ein Gutachten, geltend gemacht werden. Das Finanzamt prüft dann im Einzelfall, ob der vorgelegte Wert plausibel und anzuerkennen ist.
Für Eigentümer bedeutet das: Ein Gutachten kann sich finanziell lohnen, vor allem bei deutlich überhöhten Bewertungen. Allerdings ist der Erfolg stark davon abhängig, dass Fristen eingehalten, das Gutachten den Grundsätzen der zum Erstellungszeitpunkt gültigen Immobilienwertermittlungsverordnung entspricht und die Wertabweichung ausreichend groß ist.
Ohne ein qualifiziertes Gutachten entsprechend den Vorgaben der aktuellen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bleibt der Weg zur niedrigeren Grundsteuer in der Regel versperrt.
Kontakt:
Areal4 Immobilien Inhaber: Jens Ogorsolka
An der Triebe 73, 01468 Moritzburg/Boxdorf
dresden@areal4.de
www.areal4.de
+49 351 81127980
